B U S K E R U D

TAKSTSENTER

BEGREPER/ORDFORKLARINGER 

Markedsverdi er «det antatte beløpet som takstmannen mener eiendommen/boligen normalt kan omsettes for på takseringsdatoen». Begrepet markedsverdi er internasjonalt og erstatter det gamle begrepet «normal salgsverdi» som fortsatt benyttes i en del takster.

Låneverdi er en forsiktig vurdert markedsverdi som skal gi lånegiver den nødvendige sikkerhet for sitt pant i eiendommen.

Teknisk verdi

Normale byggekostnader
Her er medtatt det bygningen normalt koster komplett ferdigstilt fra håndverker. Dette inkluderer alle håndverkergrupper, offentlige gebyrer og normale byggelånsrenter.

Verdireduksjon
I denne post føres opp det forhåndsberegnede verdifradrag for elde, slitasje osv. På nybygg gjøres fradrag for gjenstående arbeider for at bygget skal ansees som ferdigstilt til å bo i. Dette er normalt det arbeidet som må utføres for at kommunen skal utstede ferdigattest.

Normale tomtekostnader
Tomtekostnadene omfatter normalt grunnlagskostnader som råtomt med påkostninger for vann, vei, avløp, strøm, tilknytningsavgifter, opparbeidelse av tomt, arrondering av terreng og ferdigstillelse av berørt terreng. Hellelegginger, støttemurer, utv. lysarmaturer, gjerde, flaggstang og andre ting av varig verdi medtas her. Spesielle grunnlagsinvesteringer som f.eks. brønnboring, kloakkrenseanlegg etc. tas med i denne post men angis spesielt.

Eiendommens tekniske verdi
Eiendommens tekniske verdi er summen av de forannevnte poster.

Vedlikehold

Synlige feil og mangler i vedlikeholdet kan få innvirkning på takstverdiene. Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for skjulte feil og mangler. Slike forhold må eier opplyse om hvis han kjenner til dem, selv om de vil gi negativ innvirkning på verdiansettelsen.

Servitutt

En servitutt er en rettighet på en grunneiendom som begrenser grunneierens bruk av eiendommen. Servitutten kan være tidsbegrenset eller evigvarende. En servitutt kalles også for en heftelse på den eiendom den hviler. Et eksempel på servitutt er veirett. Har naboen veirett over din eiendom er dette en servitutt.

Heftelser

Heftelse er en forpliktelse i form av et pantelån, borett, forkjøpsrett etc. Vanligvis knyttet til fast eiendom.

Sameiebrøk

For hver seksjon i et sameie er det fastsatt en sameiebrøk som angir seksjonseierens eierandel i sameiet. Denne brukes som grunnlag for fordeling av fellesutgifter og fellesinntekter.

Utleievurdering/kapitalisert verdi

Takstmannen kan velge om han vil angi normal markedsleie eller ikke, dvs. ansette et beløp han mener boligen kan leies ut for. Utgifter tilknyttet eiendommen skal alltid ansettes (fellesutgifter, forsikring, vedlikehold m.m.). Netto leie kan kapitaliseres med en prosentsats som fremkommer etter vurdering av lånerente, inflasjon og risiko. Ansettes ingen markedsleie, skal dette begrunnes. Leiegårder o.l. beregnes som næringseiendom, og kapitalisert verdi er hjelpetall for ansettelse av markedsverdien.

Tomt og beliggenhet

Beliggenheten er av vesentlig betydning for verdiansettelsen og bør beskrives/vurderes så dekkende som mulig med avstand til skoler, butikker, stedets sentrale del, kommunikasjonsforhold og friarealer m.m. Solforhold, utsikt, evt. trafikkstøy og miljø¸forurensing, bomiljø¸ og opparbeidelsen av tomten bør også beskrives/vurderes. Er tomten festet, skal det redegjøres nærmere om forhold nevnt i festekontrakten.

Bygninger

Takstmannen skal befare eiendommen og inspisere boligen. Takstrapporten skal inneholde spesifikasjoner og en enkel beskrivelse av bygningene/boligen og anvendelse (planløsning). Utidsmessighet (funksjonell foreldelse) og dårlig planløsning er verdireduserende faktorer.

Gyldighet

Gyldigheten av en takst avhenger av endringer i markedet og av evt. endringer på/i eiendommen/boligen. Takster eldre enn ½ - 1 år må brukes med største forsiktighet, det anbefales å kontakte takstmannen for oppdatering/ny rapport ved takster eldre enn 6mnd.

Elektronisk avstandsmåler

For raskere og sikrere oppmåling benyttes oftere elektroniske avstandsmålere for oppmåling av arealer i forbindelse med taksering. Instrumentene gjør det mulig å måle lengde, bredde og høyde. Det finnes en rekke fabrikater og typer i markedet med forskjellige egenskaper og nøyaktighet. Vi benytter blant annet Bosh laseravstandsmåler som kan måle lengder på inntil 40 meter med avvik på +/- 1,5 mm i følge opplysninger gitt av fabrikken. Ved bruk av elektroniske avstandsmålere er det viktig med jevnlig kalibrering av instrumentet.

Elektromagnetisk måling:

Ved elektromagnetisk måling benyttes ett instrument med pute som vil kunne føle fuktighet gjennom paneler, gulvbord, membraner, belegg og fliser. Målingen utføres uten inngrep i konstruksjonen. Ved elektromagnetisk måling vil man få indikasjon på om noe er unormalt på steder man har mistanke til som rundt sluk i bad, baderomsvegger, under takmembran, kjellervegger m.m. Instrumentet måler ikke helt i overflaten, slik at tilfeldig kondens eller en liten våt flekk på en ellers tørr konstruksjon ikke detekteres. Instrumentet gir ikke egentlige måleverdier, men bare høyere verdier på våte enn på tørre områder. Signalets inntregningsevne er også avhengig av materialet og fuktigheten. Maksimalt vil instrumentet kunne føle fuktighet 5 cm inn i konstruksjonen. For tyngre konstruksjoner som fliser med membran på murvegg, kan instrumentet indikere utslag på en sunn vegg med fuktighet som ligger bak flisene men foran membran. Instrumentet kan også reagere på metaller i kabler, rør eller armeringsjern. For med sikkerhet og kunne avklare årsaken til ett utslag på instrumentet, må man stikke, borre og måle med andre metoder, det vil si at det må gjøres inngrep i konstruksjonen.